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Ao vender uma casa, os proprietários têm a obrigação de divulgar certos fatos e informações sobre sua casa. A maioria dos estados exige que os vendedores preencham um formulário por escrito de divulgação de propriedade. A maioria dos formulários consiste em perguntas sobre a casa e a propriedade.
Noções básicas de divulgação
Na maioria dos estados, os vendedores devem preencher este formulário quando listarem sua casa ou dar um crédito aos vendedores. Geralmente, as perguntas exigem uma resposta sim, não ou desconhecida. As perguntas abordam fatos relevantes, grandes defeitos, divulgações federais e divulgações especiais. Algumas outras áreas são consideradas limítrofes ou na área cinza. Os formulários, requisitos, o que está incluído e outras condições variam de acordo com o estado.
Fatos Relevantes
Os fatos materiais incluem condição, idade, problemas conhecidos, quaisquer defeitos. Em essência, são basicamente as coisas que influenciam a decisão do comprador de comprar a casa ou não, assim como o preço e os termos que eles oferecem. Novamente, as especificidades variam de acordo com o estado, em termos do que está incluído. Essas divulgações perguntam sobre defeitos conhecidos. São coisas que os proprietários sabem que existem ou que deveriam saber porque são razoavelmente aparentes.
Defeitos graves são obviamente muito mais fáceis de determinar. Se a sua casa inundar, isso deve ser divulgado. Se você sabe que o sistema elétrico da sua casa não está de acordo com o código, isso deve ser divulgado.
Os reparos que você concluiu, bem como as melhorias e atualizações, também devem ser observados. Elizabeth Weintraub, especialista em compra e venda de imóveis, faz uma excelente observação em seu artigo, Divulgações sobre imóveis e fatos relevantes. Ela afirma que não usaria o termo "reparo" porque isso implica que o problema foi corrigido. Ela recomenda apenas explicar brevemente o que aconteceu, como você o abordou (seja você mesmo ou um profissional) e se você teve ou não algum problema desde então.
Divulgações federais
As divulgações federais são aquelas exigidas pela lei federal. Um com o qual muitos de nós estamos familiarizados é a divulgação de leads. Isso aborda os riscos de tinta à base de chumbo e se aplica a casas construídas antes de 1978.
Divulgações Especiais
Divulgações especiais podem ser necessárias em determinados estados ou áreas dentro de um estado. Às vezes, isso faz parte do formulário de divulgação residencial e outras vezes é um documento separado. Ele trata das condições na área que podem afetar a casa ou a propriedade. Exemplos comuns incluem uma casa localizada em uma zona de inundação, em uma linha de falha ou ao longo da trajetória de voo de uma companhia aérea.
Também é muito importante lembrar que os proprietários devem preencher este formulário. Sem exceções. Um agente não pode fazer isso para o vendedor, a menos que ele seja, de fato, aquele que realmente vende a casa.
Áreas cinzentas
Depois, há as áreas cinzentas, aquelas que não possuem leis e requisitos claros. A maioria tende a variar por estado. Alguns estados exigem que os vendedores divulguem se houve morte ou assassinato em casa. Outros exigem notificação aos compradores se a casa tiver reputação de ser assombrada.
A opção de escolher "Desconhecido" deve ser usada se você realmente não souber nenhuma informação sobre a condição. Isso pode se aplicar a muitas situações. Os compradores podem não ter vivido na casa por muito tempo. A casa pode ser uma venda de imóveis e está sendo vendida por membros da família que não sabem muito sobre a casa.
Essa opção também é comum em execuções hipotecárias, o que pode ser uma situação complicada. Os bancos não moram em casa e, portanto, não têm conhecimento de muitas das informações. Além disso, as execuções duma hipoteca geralmente não estão nas melhores condições, seja de proprietários vingativos ou de vandalismo. Nesses casos, nenhuma divulgação seria capaz de revelar o dano potencial que poderia resultar dessas situações. Nesses casos - e acredito em todas as vendas - é fundamental que a casa seja inspecionada.
Não requerido
Há certas coisas que os vendedores não precisam divulgar. Por exemplo, eles não precisam lhe dizer por que estão se mudando ou se gostaram de morar em casa.
Você pode obter mais informações do seu agente ou entrando em contato com o seu estado. Se não houver requisito para determinadas informações e você estiver discutindo se deve ou não divulgá-las, pergunte-se como se sentiria se estivesse nessa situação. Se eu estivesse comprando uma casa, gostaria que o vendedor divulgasse essas informações? Em outros casos, uma boa regra é, na dúvida, divulgar as informações.
Um último ponto a ser mencionado é que muitos agentes estão aconselhando os vendedores a oferecer o crédito em vez de concluir a divulgação. Eles acham que é muito arriscado para um vendedor assinar uma declaração que poderia levar a repercussões mais tarde, se problemas forem descobertos pelos novos proprietários (compradores). Esta é uma decisão que você deve tomar após consultar seu corretor de imóveis e seu advogado.